Salīdzinošā pieeja. Nekustamā īpašuma vērtības noteikšanas metodes

Pasaules nekustamā īpašuma vērtēšanas praksē tiek izmantotas trīs pieejas:

• salīdzinošā vai tirgus;
• dārga;
• izdevīgi.

Metodikas izvēle lielā mērā ir atkarīga no objektanovērtējums un reālā situācija, kas attīstījusies konkrēta veida nekustamā īpašuma jomā. Tomēr visnopietnākais veids, kā noteikt paredzamo vērtību, tiek uzskatīts par salīdzinošo pieeju.

Salīdzinošās novērtēšanas pamatprincipi

Salīdzinoša pieeja ir metožu kopums īpašuma vērtības tirgus noteikšanai. Paredzētais nekustamais īpašums tiek salīdzināts ar līdzīgām īpašībām.

Novērtēšana balstās uz šādiem principiem:

• Pieprasījums un pieprasījums. Šie divi rādītāji ir nedalāmi saistīti, ierobežots priekšlikumu skaits rada noteiktu pieprasījumu, un otrādi, jo vairāk piedāvā, jo mazāk pieprasījumu.
• Aizvietošana. Neviens pircējs nemaksās lielu cenu, ja līdzīga rakstura īpašums samazināsies.

Tirgus vērtības jēdziens ir gandrīz identiskslīdzsvara cenas jēdziens. Līdzsvara cena ir kvantitatīvo rādītāju kopums un cenu noteikšanas faktori, kas nosaka salīdzināmā objekta piedāvājumu un pieprasījumu.

Galvenie kritēriji salīdzināmu īpašumu izvēlei, lai noteiktu nekustamā īpašuma vērtību

Elementi, kas tiek ņemti vērā salīdzinošajāanalīze, milzīgs skaits, un to kombinācija ir gandrīz vienāda ar bezgalību. Tādēļ analīze attiecas tikai uz noteiktu skaitu faktoru, kas tieši ietekmē cenu noteikšanu.

Salīdzinājuma elementi. Tiesību kvalitāte

Jebkāda apgrūtinājuma vai servitūta dēļsamazinot vērtētā objekta vērtību. Tas ir, jebkura īpašuma tiesību ierobežošana ir cenu samazinājums. Ja vērtētajam objektam salīdzinājumā ar salīdzināmiem objektiem nav šādu nepilnību, tad, tieši pretēji, cena palielinās.

Par zemes gabalu pieejamību servitūtēm - nēvienīgais samazināšanas faktors. Novērtējot izmaksas ir ļoti svarīga, nodod īpašumtiesības uz zemi vai tiesības nomāt, pastāvīgu izmantošanu. Pēdējās divas tiesības ir saistītas ar samazinošajiem faktoriem. Ir ļoti svarīgi, vai zemei ​​ir noteikti ierobežojumi turpmākajiem darījumiem ar to.

Pārdošanas noteikumi

Šādi nosacījumi tiek ņemti vērā, ja novērtētajam objektam ir atšķirīgas iezīmes pārdošanas laikā.

Pēc tam bankrotu klasificē kā pazeminošu faktorupārdevējs steidzas veikt pārdošanas darījumu, jo nekustamā īpašuma tirgus objekta ekspozīcijas laiks tiek apzināti samazināts salīdzinājumā ar līdzīgiem objektiem.

Vērtējumu būtiski ietekmē ģimenes saites, partnerattiecības, lai gan ir grūti novērtēt šos riskus.

Ja pārdevējs un pircējs ir saistīti ar nomas līgumuattiecības, un ir plānots slēgt pirkuma līgumu starp viņiem, tad, lai ietaupītu uz nodokļu maksājumiem, paredzamā vērtība, protams, ir mazināta. Motivācija šajā gadījumā ir viena - jo darījuma puses ir saistītas ar citām ārpustirgus attiecībām, tādēļ pārdevējs faktiski aizdod pircēju. Līdzīga situācija attīstās, ja darījumam ir iespēja.

Palielināt dzīvojamo ēku aplēsto vērtībunekustamais īpašums var radīt perspektīvu iegūt valsts subsīdiju infrastruktūras attīstībai. Paredzēto koncesijas aizdevumu apjomu nosaka atšķirība starp preferenciālo un tirgus aizdevumu.

Tirgus apstākļi

Korekciju uz leju var piemērot, ja ir būtiska atšķirība starp līdzīgu nekustamo īpašumu un eksperta tirgus vērtību.

Novērtējumā var ņemt vērā funkcionālās mērķa izmaiņas, jo tas ietekmē piedāvājuma un pieprasījuma attiecību.

Īpašuma atrašanās vieta

Izmaksu faktoru palielināšana	Izmaksu samazināšanas faktori
Prestiža reģions Citu dzīvojamo īpašumu īpašnieku statuss Zapovedennost zona Ir pieejama autostāvvieta Pieejamība transporta maģistrālēm Arhitektūras pieminekļu un citu apskates vietu klātbūtne Atpūtas zona netālu no īpašuma Ēkas arhitektūras unikālās iezīmes	Attālums no pilsētas centra Pārtikas preču veikalu trūkums pastaigas attālumā Attālums no skolas un pirmsskolas iestādēm Sliktie vides apstākļi reģionā Rūpnīcas un noliktavu pieejamība pie īpašuma, poligoni

Fiziskie faktori (zemes gabaliem)

Salīdzinošā pieeja zemes gabala novērtēšanā ietver īpašuma īpašību apkopošanu:

• izmērs;
• forma;
• ģeoloģija;
• topogrāfija;
• sagatavotības līmenis, tas ir, vai zeme ir atbrīvota no veģetācijas, vai pārkāpumi ir novērsti;
• augsnes seguma kvalitatīvie rādītāji.

Vislielāko uzmanību pelna klātbūtne vaikalnu vai nogāžu, akmeņu formu vai grāvju trūkums. Ir svarīgi, kāda ir zemes nesošā jauda, ​​tās spēks, gruntsūdeņu pieejamība. Ir ļoti svarīgi, vai ir informācija par iespējamo minerālvielu rašanos. Ja informācija tiks apstiprināta, zeme noteikti būs apgrūtināta nākotnē.

Novērtējamā objekta vispārīgās īpašības

Tirgus salīdzinošā pieeja ir objektu vērtības paaugstināšanas pazīmju izpēte. Tie ietver:

• ēkas vai telpas lielums;
• ēkas augstums;
• palīgtelpu pieejamība un platība;
• griestu augstums.

Vērtība ir arī materiāls, no kura tas tika uzceltsjo modernāka un uzticamāka ir, jo augstāka ir nekustamā īpašuma vērtība. Pēdējā vietā nav kopējās ēkas izskats, remontdarbu pieejamība un ērta piekļuve. Ja ieeja ir no pagalma, tad tas būs samazināšanas faktors.

Trūkums remonts ir attaisnojums, lai padarītunovērtējuma ziņojuma grozījumi. Šādu aprēķinu veic ar remonta vai atjaunošanas darbu izmaksām, ņemot vērā peļņu, ko uzņēmējs saņems no ieguldījumiem būvniecībā vai remontā.

Ekonomiskie faktori

Salīdzinošā pieeja nekustamajā īpašumā ir grāmatvedībaIespējamais energoresursu ietaupījums darbības laikā. Pastāvīgais komunālo pakalpojumu izmaksu pieaugums liek cilvēkiem pastāvīgi domāt par enerģijas avotu taupīšanu un izmantošanu.

Jo īpaši šis faktors ir svarīgs, ja objektstiek pirktas tālākai nomai. Jo lielāka ienākumu attiecība pret izmaksām, kas ietīsies ēkas vai telpu darbībā, jo mazāka ir neto ienākumu atdeve no nekustamā īpašuma nomas.

Šajā kategorijā ir rādītājs par skaitītāju klātbūtni vai neesamību un vai ir veikti pasākumi, lai samazinātu siltuma zudumus.

Citi rādītāji

Novērtēšana ietver klātbūtnes vai neesamības reģistrēšanupakalpojuma elementi. Vienkāršākais piemērs ir tas, vai mājā ir lifts vai ne. Visu komunikāciju klātbūtne vai pilnīga vai daļēja neesamība, īpaši saistīta ar vietējo sistēmu. Ja ir pārāk daudz trūkumu, tad korekcija tiek veikta samazinājuma virzienā. Nekustamā īpašuma novērtēšana tiek veikta pēc dažādiem rādītājiem.

Norēķinu posmi

Visi aprēķini, izmantojot salīdzinošo pieeju, pamatojas uz informāciju no atklātajiem avotiem par nesenajiem darījumiem ar līdzīgu nekustamo īpašumu.

Novērtēšanas posmi:

1. Pētījumu par līdzīgiem priekšlikumiem konkrētā nekustamā īpašuma segmentā, to salīdzināmo īpašību identifikāciju, kas tika pārdoti nesen.
2. Savāktā informācija tiek analizēta, un atsevišķi katrs priekšlikums tiek salīdzināts ar novērtējamo īpašumu.
3. Cenu noteikšanas pazīmju sadalījums, novērtējuma ziņojuma grozīšana.

Koriģētās cenas korekcija un galīgo izmaksu atvasināšana salīdzinošā pieejā.

Salīdzinošās pieejas priekšrocības

Pirmkārt, šī metode ļauj atspoguļot tikai tipisku pircēju un pārdevēju viedokli.

Vērtēšana tiek atspoguļota pašreizējās cenās, ņemot vērā izmaiņas finanšu apstākļos un pat inflācijas procesos. Novērtējums vienmēr ir statistiski pamatots.

Lai novērtētu konkrētu īpašumu, jums nav nepieciešams izpētīt visu nekustamā īpašuma tirgu, bet tikai līdzīgas īpašības. Procedūra ir ļoti vienkārša, ar ticamu rezultātu.

... un trūkumi

• Ir grūti noskaidrot faktiskās cenas.
• Pilnīga atkarība no nekustamā īpašuma tirgus aktivitātes un stabilitātes.
• Grūtības saskaņot datus, ja līdzīgi objekti būtiski atšķiras no pārdošanas.

Noslēgumā

Salīdzinošās pieejas būtība novērtēšanānekustamais īpašums ir skaidrs gan pircējam, gan pārdevējam. Šī metode ļauj pusēm izpētīt nekustamā īpašuma tirgu un pārliecināties, ka tie nav zaudējuši ceļu. Vērtējumu var veikt, pamatojoties uz jau veiktiem darījumiem vai citu pārdevēju piedāvājumiem. Jebkurā gadījumā salīdzinošā metode ir līdzīgu nekustamo īpašumu datu sistematizācija un salīdzināšana. Galvenais, ka atlase līdzīgu priekšmetu salīdzināšanai ņēma vērā īpašās vai neparastas faktori, piemēram, draudiem nodrošinājuma konfiskāciju, izmaiņas likumos un noteikumos vietējā līmenī, vai nespēju izpildīt aizdevuma līgumu, klātesot elementu piespiedu kārtā.